Pour une réforme de la politique d’attribution des logements sociaux

Logements sociaux avec jardins conçus par Alexandre Chemetoff à Blanquefort en Gironde. Philippe Peyrefitte/Flickr, CC BY

Cet article est publié dans le cadre du partenariat avec la Paris School of Economics–École d’Économie de Paris.

Une politique d'attribution qui ne correspond plus aux attentes

L’objectif de la politique du logement social en France est d’assurer une mixité sociale des quartiers. Cette vision du logement social comme un correctif d’une défaillance de marché (qui, sans cela, conduirait naturellement à la ségrégation résidentielle), héritée de l’après-guerre, explique son développement rapide et continu depuis une cinquantaine d’années.

Toutefois, ce système semble aujourd’hui grippé: les délais d’attente dans les villes où le marché du logement est très tendu – en particulier à Paris – sont extrêmement longs, le taux de rotation très faible car les différences de loyer entre logement social et marché privé sont telles qu’il est impossible de sortir du parc social.

L’accès au logement social apparaît comme un « privilège », réservé à une fraction de la population choisie selon des critères opaques – avec un fort soupçon de clientélisme. La qualité du parc social se dégrade, la localisation en banlieue loin des emplois ne répond plus aux demandes des occupants…

Pour répondre à ces difficultés, une réforme de la politique d’attribution des logements sociaux est nécessaire, afin de fluidifier le marché, rendre plus transparents les critères d’attribution et améliorer l’appariement entre demandeurs de logement et les logements attribués.

Les recherches récentes que j’ai mené en collaboration avec David Cantala apportent de nouvelles analyses du marché et proposent différentes pistes.

Trois réformes indispensables

Pour les locataires déjà bénéficiaires d’un logement social, l e taux de rotation est beaucoup trop faible, notamment à Paris et dans d’autres villes ou le marché est très tendu. Cette absence de rotation s’explique essentiellement par la rigidité de l’ajustement des loyers. Même si une augmentation des loyers (les surloyers) est prévue quand le revenu d’un locataire augmente, elle reste trop faible pour inciter à déménager dans un logement privé. De même, la rotation à l’intérieur du parc social pour les locataires âgés qui cherchent un appartement plus petit est bloquée par les calculs de loyer qui s’effectuent à la date d’emménagement, avec un ajustement minimal au cours du temps.

Deux solutions semblent s’offrir pour fluidifier le marché : d’une part permettre des échanges entre locataires dans le parc social (en ciblant certaines catégories de locataires et en organisant des chaînes d’échange), d’autre part, augmenter de façon significative le loyer quand les revenus augmentent, pour inciter les locataires plus « fortunés » à quitter le parc social.

Pour les locataires primo-demandeurs essentiellement, l’attribution des logements vides est réalisée lors de commissions d’attribution, organisées régulièrement par les bailleurs sociaux. Le mécanisme est complexe, car différents acteurs (l’Etat, les communes, les collecteurs du 1% logement) ont des droits de désignation sur les appartements libres. Les critères de choix des candidats sont différents selon les désignataires et trop souvent opaques.

Pour rendre les critères plus transparents, opposables et qu’ils puissent servir de leviers de politiques publiques, il faut établir un système de calcul des points de priorité pour chaque demandeur. Ce système doit tenir compte des situations familiales, de handicap, des conditions de logement actuelles, de l’adéquation entre la localisation du logement et la demande géographique du candidat et de la position dans la file d’attente.

En effet, le système d’attribution des logements sociaux laisse aujourd’hui peu de place à l’expression des préférences des demandeurs à qui l’on propose un appartement sur la base de leur dossier. De ce fait, le taux de refus est élevé (40% à Paris). Pour diminuer ce taux et améliorer la qualité de l’adéquation entre logement et demandeur, il est indispensable de passer à des modèles dits « choice based » laissant aux candidats la possibilité d’exprimer leurs demandes sur des biens particuliers.

Au delà des enjeux de construction de logements sociaux et des difficultés d’inciter les communes à respecter les taux imposés, il semble donc qu’il existe une marge importante pour améliorer la politique de logement social, en réformant les méthodes d’attribution et d’échanges, comme les politiques de loyer.

Ces réformes, issues d’expérimentation portées par des communes pionnières comme Rennes ou Paris, sont indispensables pour améliorer la gestion du parc social, pour le bénéfice tant des locataires actuels que celui des nombreux candidats qui n’ont pas encore eu accès à un logement de ce type.