Rénovation énergétique du logement : les conditions de la rentabilité

Travaux d’isolation sur un bâtiment. Shutterstock

Depuis la fin des années 1950, la part de la facture énergétique est restée remarquablement stable dans le budget des ménages. À l’exception de la période des chocs pétroliers (1973-1985), elle s’élève à environ 8,5 % du budget total, dont près de 5 % pour le logement (chauffage, eau chaude sanitaire et électricité) et 3,5 % pour les carburants automobiles.

De même, au cours des dernières décennies, les factures énergétiques sont restées en valeur absolue assez constantes avec, selon les années, des dépenses comprises entre 1 500 et 2 000 euros pour le logement, et 1 200 à 1 400 euros pour les déplacements automobiles.

Mais cette situation est amenée à évoluer avec la mise en œuvre de la loi de transition énergétique adoptée en 2015.

Cette loi a comme objectifs de réduire les émissions de gaz à effet de serre et la consommation d’énergie, d’augmenter la part des énergies renouvelables dans l’approvisionnement énergétique et de faire baisser la part du nucléaire dans la production d’électricité.

500 000 rénovations annuelles

La rénovation énergétique des bâtiments, qui doit contribuer à diminuer de 50 % les consommations totales d’énergie d’ici à 2050, constitue l’un des volets stratégiques de la loi de 2015. Pour rappel, le bâtiment (résidentiel et tertiaire) compte pour 45 % de la consommation énergétique française.

Il s’agit donc d’améliorer de manière significative les performances du parc immobilier. Pour atteindre ce but, 500 000 rénovations thermiques dites « profondes » – permettant d’économiser plus de 40 % de la consommation courante – devront être réalisées chaque année dans le cadre du plan de rénovation énergétique dévoilé par le gouvernement fin novembre 2017.

Ce chantier est stratégique et doit tenir compte du fait que les performances des bâtiments sont très diverses : seulement 25 % des Français habitent dans un logement consommant moins de 150 kWh/m2 ; 50 % vivent dans un logement consommant entre 150 et 330 kWh/m2 ; enfin, 25 % résident dans 7 à 8 millions de « passoires thermiques » consommant plus de 330 kWh/m2… Et c’est le plus souvent ici que vivent des ménages déjà en situation de précarité énergétique.

Parmi les 500 000 rénovations annuelles prévues, 250 000 visent les logements privés (via un ensemble d’incitations financières à destination des propriétaires) ; 150 000, les passoires énergétiques ; 100 000, les HLM ; le reste concernant principalement le parc immobilier public.

Ce plan de rénovation énergétique peut modifier profondément le profil des dépenses des ménages, en remplaçant la plus grande part des factures d’énergie par une dépense d’investissement pour l’isolation des parois et l’amélioration des rendements des chaudières.

Comment cet investissement sera-t-il financé ? Quel sera son temps de retour ? Quel sera son impact sur le pouvoir d’achat ?

Les ministres Nicolas Hulot et Jacques Mézard à propos du plan de rénovation énergétique (Transition écologique et solidaire/Youtube, novembre 2017).

Dans le détail du budget actuel

Pour le logement, il faut considérer plusieurs postes de dépense : le chauffage, l’eau chaude sanitaire, la cuisson et l’électricité dite « spécifique » (éclairage, appareils électroménagers et télévision-informatique).

Pour voir comment ils pourront évoluer sous l’effet des investissements de rénovation énergétique, détaillons d’abord la facture énergétique annuelle moyenne d’un logement de 70 m2, occupé par un ménage « type » de deux personnes.

  • Pour le chauffage : une consommation de 200 kWh/m2 (médiane des consommations constatées) donne 14 000 kWh par an, soit avec un prix de 80 euros par MWh du gaz, 1 120 euros par an ;

  • Pour l’eau chaude sanitaire : une consommation type de 2 500 kWh et un même prix du gaz, soit 200 euros par an ;

  • Pour l’électricité spécifique (cuisson, éclairage, électroménager) : une consommation type également de 2 500 kWh mais couvert par une électricité au prix de 160 euros par MWh et donc un total de 400 euros par an.

1 120 + 200 + 400 : on a bien une facture de 1 720 euros par an, conforme aux estimations globales. Mais dans un logement de mauvaise qualité thermique (300 kWh/m2), la facture de chauffage s’élèverait, à elle seule, à 1 680 euros par an et la facture totale à 2 280 euros par an.

Voyons maintenant comment peuvent évoluer ces factures dans l’hypothèse d’une rénovation énergétique « profonde » du logement en question.

La nouvelle facture énergétique

On bénéficie aujourd’hui d’un large retour d’expériences pour évaluer les coûts de ce type de rénovation.

L’opération « Mur Mur », conduite par la communauté d’agglomération de Grenoble, montre ainsi que sur 4 500 logements traités, les coûts par logement représentent entre 20 000 et 30 000 euros pour les opérations les plus ambitieuses, celles permettant une économie de consommation des deux tiers.

Si l’on tient compte du fait qu’une partie des coûts de rénovation porte sur d’autres dimensions de la qualité du bâtiment, on peut retenir un investissement strictement énergétique de 20 000 euros.

S’il est financé par un emprunt sur 20 ans (à 3 % par an de taux d’intérêt), l’annuité de remboursement est alors de 1 350 euros par an. Cette annuité descend à 1 000 euros par an si le coût des travaux est ramené à 15 000 euros.

Côté économies de facture énergétique, aux niveaux actuels de prix et de fiscalité carbone, l’économie annuelle est de 750 euros pour le logement à 200 kWh/m2 et de 1 120 euros pour le logement à 300 kWh/m2.

Deux conclusions : comme on pouvait s’y attendre, plus le logement est mal isolé au départ et plus l’opération de rénovation thermique devient intéressante ; mais il faut aussi noter que l’opération n’est aujourd’hui rentable (au sens strictement économique) que si le logement est initialement de basse performance énergétique et si le montant des travaux est ramené à 15 000 euros.

Sachant que les conditions sont susceptibles de changer du fait du renforcement de la fiscalité environnementale, notamment de la composante CO2 dans la fiscalité énergétique. Car la loi de transition énergétique fixe un niveau de 100 euros par tCO2 pour le prix du carbone à l’horizon 2030… contre 45 euros aujourd’hui.

Dans un tel scénario, le prix du gaz augmenterait de 20 % et la valeur des économies annuelles d’autant, à 900 euros et 1 350 euros (respectivement pour les logements à 200 et 300 kWh/m2). Pour les logements faible performance, l’opération devient rentable, même si le montant des travaux est élevé.

Quels enseignements ?

Si la rénovation thermique du parc immobilier doit rester une priorité de la transition énergétique, la mise aux normes de 500 000 logements par an n’est en rien garantie : dans nombre de cas, le bilan strictement économique ne sera en effet pas suffisamment incitatif.

En schématisant à l’extrême, si l’investissement est financé au taux de 3 %, il faut rembourser 1 000 euros par an sur l’investissement, pour une économie de facture énergétique de 1 000 euros par an.

Si du point de vue de la collectivité, c’est tout à fait raisonnable, du point de vue du particulier, le temps de retour de l’investissement est égal ou supérieur à 15 ans, ce qui est bien supérieur à ce que demandent généralement les ménages, compte tenu des contraintes d’endettement. D’autant que dans les copropriétés, il faudra aussi surmonter les obstacles liés à la difficulté de la prise de décision collective.

Pour réaliser ce plan ambitieux de rénovation, la mobilisation des ménages et celle des acteurs du logement devra donc être stimulée par des politiques actives.

Ces politiques devront s’appuyer dans un premier temps sur un ciblage des logements les moins performants. Mais elles devront aussi s’appuyer sur de nouvelles solutions technologiques et en particulier une industrialisation plus poussée des opérations de rénovation.

Et lorsque ces opérations apparaîtront techniquement trop difficiles ou trop coûteuses, il faudra aussi compter sur d’autres solutions, comme les réseaux de chaleur fonctionnant aux énergies renouvelables, à l’image de ce qui s’est fait en Suède, où ces réseaux ont constitué un élément-clé de la transition énergétique. Lorsque l’action sur la demande atteint ses limites, il faut savoir mobiliser une offre d’énergie décarbonée.