De Marseille aux « gilets jaunes » : l’échec de la politique du logement

Mariam Abdoul et ses sept enfants évacués en décembre 2018 en raison de l'insalubrité de leur logement, posent devant les locaux d'une association d'aide à Marseille. Deux immeubles s'étaient effondrés le 25 novembre tuant huit personnes. Clement Mahoudeau/AFP

L’effondrement de trois immeubles à Marseille en novembre 2018 en plein début de crise des « gilets jaunes » exigeant un meilleur pouvoir d’achat et des conditions de vie plus dignes témoigne – entre autres demandes – de l’absence d’une vraie politique du logement en France.

Or, faut-il réellement « construire pour répondre aux besoins » ? La loi Elan récemment adoptée, poursuit cette illusion. Cette idée, soutenue par une « coalition de croissance », selon l’expression des sociologues John R. Logan et Harvey Luskin Molotch, est le principal obstacle à une autre politique du logement.

Selon cette idée, le rythme d’accroissement de 1 % par an soit 350 à 400 000 nouveaux logements répond à peine à la création annuelle de nouveaux ménages (par unions, séparations et migrations). Le marché n’offre aucun débouché à la demande de ceux qui en ont le plus besoin, les 4 millions de mal-logés. Pouvoirs publics, associations, bailleurs sociaux et promoteurs, tous s’accordent qu’il faut construire. Et l’industrie du BTP qui emploie plus d’un million de personnes, n’est pas en reste pour soutenir cette politique.

Cette idée persiste depuis au moins le début du XXe siècle.

Toujours plus construire : une idée historique

En France, le discours sur le faible taux de construction au regard des besoins démographiques est récurrent. On le trouve en 1920 dans les écrits du ministre Henri Sellier ainsi qu’en 1950 dans ceux des mouvements sociaux de l’époque.

Aujourd’hui les mêmes arguments, valides à l’époque, sont repris mais confondent la crise de pénurie d’alors et notre crise actuelle de répartition.

Or, l’encouragement à la construction bénéficie pour les trois quarts à l’accession à la propriété qui progresse fortement : entre 1978 et 2013, 106 % d’accroissement, contre 86 % pour le locatif social et 3 % pour le locatif privé.

Il répond aux discours, récurrents depuis le XIXe siècle, des valeurs morales de la « France des propriétaires » pour reprendre l’expression du président Sarkozy.

Tous propriétaires mais où et à quel prix ?

Dans ce cadre, la baisse des taux d’intérêt et l’allongement de la durée des prêts ont permis aux ménages modestes d’accéder à la propriété. Ainsi, alors que l’accession à la propriété est en 2018 le fait majoritaire de couples âgés et installés, des jeunes couples à revenus modestes rejoignent ses rangs dans le périurbain lointain.

En novembre 2018, ces clientèles, issues d’une périurbanisation forcenée et de territoires en marge des métropoles, se retrouvent en gilet jaune le long des routes de France. Leur éloignement des centres urbains et de l’emploi frappe lourdement leurs frais de déplacement.

Anne Lambert, interviewée autour de son ouvrage sur la périurbanisation.

Le parc immobilier privé à l’abandon

Alors que l’habitat périurbain, qui a bénéficié du soutien de l’État éloigne les petites classes moyennes, une population très modeste, souvent jeune et immigrée, tente de se loger dans le parc locatif privé des centres villes, construit avant-guerre et mal entretenu.

Ce parc immobilier est détenu très majoritairement par des « petits propriétaires » ne possédant pas plus de deux logements. Il se reproduit très peu, ce qui a des implications sur les prix, crée de la rareté et a des effets sur la qualité. Pour répondre à ce contexte qui peut dériver vers des loyers excessifs et l’insalubrité, comme on l’a vu à Marseille, les politiques mettent en œuvre depuis trente ans des dispositifs incitatifs en faveur de la réhabilitation peu efficients ainsi qu’une régulation timide des loyers.

Elles développent trop timidement l’intermédiation locative qui consiste à mettre en relation des associations soutenues par les municipalités et agrées par la Préfecture, et les bailleurs privés qui acceptent, de louer temporairement leur logement à des ménages en difficulté par l’intermédiaire de ces associations : en Ile de France 5 000 logements seulement sont ainsi mis à disposition chaque année.

Les politiques actuelles soutiennent en revanche l’investissement locatif qui correspond depuis vingt ans à 2 milliards annuels de défiscalisation mais n’a pas permis de construire des logements adaptés aux besoins des marchés locaux.

Documentaire sur les logements vacants en France, janvier 2018.

Le logement social doit-il seul résoudre la crise du logement ?

Faute de pouvoir offrir à tous un logement décent, l’État encourage le logement social à construire pour répondre au mal-logement.

En 2000, l’article 55 imposant un objectif de 20 % de logements sociaux dans les communes de plus de 1 500 habitants a été très incitatif pour accroître les 4,2 millions de logements sociaux existants.

Cependant, le gouvernement, qui demande aujourd’hui au logement social de répondre plus précisément à la « crise », le presse aussi de mobiliser ses fonds propres.

Or, si seulement un quart des logements sociaux financés ces dernières années sont destinés aux plus pauvres, l’appauvrissement du revenu des locataires du logement social, sous les effets de la crise économique et des recompositions familiales devient une constante.

Les organismes gestionnaires, qui se confrontent à la croissance des impayés et à la faiblesse des mécanismes correctifs, sont quasiment les seuls à accueillir les demandes urgentes des ménages défavorisés notamment les bénéficiaires des dispositifs « droit au logement opposable » (DALO).

Les familles monoparentales, les ménages âgés et les jeunes adultes restés chez leurs parents exigent une autre politique qui élargisse les possibles.

Un « choc de l’offre » irréaliste

Ce tour rapide nous permet de développer trois arguments. Le « choc de l’offre » prôné par le président de la République est trop simple.

La recette classique qui consiste à mettre autant de marchandises sur le marché qu’il est nécessaire pour diminuer la rareté et le prix n’est pas réalisable sur un marché segmenté comme l’immobilier.

Loin de satisfaire la demande, ce système a fabriqué de la vulnérabilité résidentielle. Le chiffre de 4 millions de mal-logés n’a guère baissé depuis dix ans. En raison de l’élévation des prix dans les zones où les prix immobiliers sont élevés, les ménages sont de plus en plus cloisonnés dans leur type d’habitat : ils déménagent de moins en moins et le surpeuplement augmente.

Les loueurs de chambres, qui compensent des loyers trop chers, les jeunes décohabitants pour lesquels la colocation est devenue quasi obligatoire, les familles fragilisées dans les logements sociaux, les ménages éloignés de leurs emplois : tous vivent quotidiennement des relations sociales mettant en difficulté leur volonté d’habiter.

Pour une autre politique du logement

La tragédie de Marseille est une conséquence exemplaire de la politique de construction à outrance de l’État qui a délaissé les vieux quartiers et dévoré les marges périurbaines des métropoles.

Malgré 200 ans de législation sur les logements insalubres, l’État peine autant à réguler les loyers dans les zones tendues qu’à limiter l’urbanisation incohérente.

Son impuissance, malgré les déclarations compassionnelles, invite à une autre politique de soutien aux collectivités locales et aux habitants.

Pourquoi l’intermédiation locative qui permet d’aider des organismes à accueillir des mal-logés et sans domicile dans le parc privé n’est pas plus soutenue ? Pourquoi ne mobilisons-nous pas les trois millions de logements vacants dont une large part est constitué d’habitats invendus et non loués ? Où en est le projet de valoriser l’habitat ancien « patrimonial », mais souvent vacant et insalubre, des petites villes en marge des métropoles ?

Les évènements disruptifs que nous vivons témoignent de la nécessité d’une vraie politique du logement à la fois sociale, écologique et patrimoniale et non seulement d’une politique de construction.