Les municipalités face à la hausse des loyers : un thème électoral essentiel post-Covid

Travaux sur un immeuble en construction dans le cadre du projet Euratlantique sur les rives de la Garonnne, le 12 mars à Bordeaux. GEORGES GOBET / AFP

Dans le cadre de la crise sanitaire actuelle, le logement en ville se retrouve sous le feu des projecteurs. Alors que les citadins les plus chanceux ont quitté les villes pour se confiner à la campagne, de nombreux locataires du parc social n’arrivent plus à joindre les deux bouts.

C’est notamment ce qui a poussé le maire de Bobigny, Stéphane de Paoli (UDI), à annuler le loyer du mois d’avril pour 4000 locataires de logements sociaux).

À Lille, l’Atelier populaire d’urbanisme du quartier Fives a lancé un appel à la mobilisation afin de débatter de la question du logement.

Ces phénomènes interrogent la capacité des pouvoirs publics locaux à intervenir sur le marché du logement.

L’enjeu politique du peuplement

Décliné à travers de multiples politiques et dispositifs, le logement est d’abord une question technique. Encadré par de nombreuses normes juridiques et défini à différentes échelles – municipale, intercommunale, nationale –, il s’agit en effet d’un sujet complexe dont le maniement repose sur des connaissances variées et précises.

Mais derrière cette technicité se cache souvent une problématique éminemment politique : le peuplement. À travers lui, les responsables politiques locaux peuvent se livrer à des « politiques » visant à maintenir ou à modifier la distribution de la population sur le territoire de la ville.

À titre d’exemple, trois villes étudiées dans le cadre de mes recherches doctorales présentent des enjeux politiques liés au logement très différents, et ce d’autant plus en période de campagne électorale. À Bordeaux, les candidats se concentrent sur le prix de l’immobilier et sur la gentrification, qui devient un sujet politique. Idem à Saint-Denis, où les candidats s’inquiètent de la hausse des prix des logements, à la fois entamée et à venir, avec les projets du Grand Paris et des Jeux olympiques. Enfin, à Lille, le logement est en partie écrasé par l’écologie et renvoyé à sa dimension technique.

Municipales à Bordeaux : la flambée des prix

Bordeaux est la troisième ville la plus chère de France en 2019, derrière Paris et Lyon. Cette ville est un exemple de la politisation du logement, en lien avec une récente explosion des prix de l’immobilier.

En effet, ces cinq dernières années, la capitale girondine a connu une flambée des prix sans précédent, avec une hausse de 48,4 % en cinq ans, selon les Notaires de France.

Face à un tel constat, les candidats à l’élection municipale se « devaient » d’aborder ce sujet au cours de la campagne, contrairement aux scrutins précédents où la gentrification ne constituait pas un enjeu central. Tous les candidats à l’élection municipale de Bordeaux s’accordent par ailleurs sur l’idée que les nombreux dégâts causés dans la ville par les « gilets jaunes » étaient le fruit d’un sentiment d’exclusion, suscité notamment par la hausse des prix du logement. Les candidats se sont exprimés sur ce sujet dans un débat organisé par Bordeaux TV.

Il n’y a pourtant pas si longtemps, en mars 2018, alors qu’il était encore maire de la ville, Alain Juppé n’hésitait pas à affirmer :

« La gentrification de Bordeaux est un fantasme ».

Cette déclaration s’appuie sur le caractère « populaire » de la ville, qui subsiste dans certains quartiers (Saint-Michel notamment), et qui préserverait Bordeaux du phénomène de gentrification d’après l’ancien maire).

Son successeur, l’actuel édile (LR) Nicolas Florian, se démarque sur ce point de son prédécesseur, désormais membre du Conseil Constitutionnel. Il reconnaît en effet que la hausse des prix du logement existe et pose problème. Il estime ainsi que les pouvoirs publics doivent intervenir dans le marché en imposant aux promoteurs immobiliers des « prix de sortie » à 3 000€ le m2 sur les nouvelles constructions – la moyenne sur la ville s’élevant à 4 770€ le m².

Cette prise de position reste cependant moins volontariste en comparaison de ses adversaires. Thomas Cazenave (LREM), Pierre Hurmic (EELV) et Philippe Poutou (NPA) dénoncent également la flambée des prix de l’immobilier mais proposent des mesures plus radicales pour y remédier.

Philippe Poutou, qui accuse explicitement Nicolas Florian de participer à la gentrification de la ville, préconise, entre autres, la réquisition des logements vides), estimés autour de 10 000 unités selon l’Insee). Il s’agit de la mesure la plus forte sur l’échelle du volontarisme politique en matière de logement (cf tableau).

Pierre Hurmic, quant à lui, souhaite mettre en place l’encadrement des loyers privés. Il s’agit là d’un dispositif qui consiste à limiter l’évolution du loyer d’un logement loué vide ou meublé dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire les agglomérations ou communes dans lesquelles l’offre de logements est insuffisante (d’après Le Bon Bail).

Les villes de Paris et de Lille l’ont d’abord testé à titre expérimental en 2019. À Lille, l’encadrement des loyers est entré en vigueur au 1er mars 2020.

Cette idée n’est pas partagée par Thomas Cazenave, qui la qualifie d’« usine à gaz », en raison de la réaction supposée de propriétaires qui retireraient du marché locatif leurs biens immobiliers. Le candidat préconise plutôt une municipalisation du foncier. Cela correspond à un investissement de la municipalité dans les terrains de la ville, afin de permettre aux habitants d’être propriétaires uniquement du bâti (et non du terrain), et donc de disposer d’un prix à l’achat plus faible. Cette proposition, qui s’adresse à un public suffisamment aisé pour pouvoir être propriétaire, s’inscrit dans une stratégie électorale claire) : « rendre la ville accessible aux classes moyennes ».

Tableau comparatif des propositions en matière de logement à Saint-Denis, Lille et Bordeaux. Sophie Gruyer, CERAPS (UMR 8026), Université de Lille, Author provided (No reuse)

À Bordeaux, flambée des prix de l’immobilier et mouvement des « gilets jaunes », ont donc conféré au logement une place de choix dans la campagne municipale. Deux facteurs que l’on ne retrouve pas à Saint-Denis, où d’autres variables contextuelles orientent en partie les propos des candidats sur le logement.

Saint-Denis, bastion rouge en péril ?

À Saint-Denis, bastion « rouge » (marqué à l’extrême gauche) depuis 1920, le peuplement est au cœur d’une campagne marquée par la division de la gauche et l’imminence de « grands projets ».

Nous pouvons en effet parler d’une hyperfragmentation de la gauche, représentée par six listes enregistrées cette année, contre cinq lors du scrutin de 2014. La longévité de l’inscription du communisme dans la ville suscite l’envie de candidats issus d’autres partis politiques d’impulser une nouvelle dynamique, tout en restant dans une tradition politique de gauche.

La population de Saint-Denis est pauvre. D’après l’Insee, Saint-Denis affichait un taux de pauvreté de 38 % en 2016, contre 14,7 % à l’échelle nationale, ainsi qu’un taux de chômage de 23,3 %, contre 8,1 % dans toute la France).

Sofiane, « Saint-Denis, 93 » : la banlieue a une réputation sulfureuse dans l’imaginaire français, réputation souvent mise en scène par les rappeurs..

La question du peuplement se pose dès lors de manière accrue dans la mesure où tout mouvement allant vers une augmentation des prix du logement entraîne de fait l’exclusion d’une grande partie de la population. Cela se vérifie en partie à Saint-Denis à travers la transformation de la sociologie de la ville, marquée par une baisse du nombre d’ouvriers (-13,9 % entre 2006 et 2016 d’après les données de l’Insee) et une hausse du nombre de cadres (+57 % sur cette même période d’après les chiffres de l’Insee).

Deux enjeux : le Grand Paris Express et les JO 2024

La perspective de deux « grands projets », le Grand Paris Express et les Jeux olympiques, fait par ailleurs craindre aux édiles de Saint-Denis une hausse du foncier. Le premier va améliorer la desserte entre Paris et Saint-Denis, avec notamment l’instauration d’une nouvelle gare dans le quartier de Pleyel.

Le projet de la gare « Pleyel », Société du Grand Paris.

Alors que les prix de l’immobilier ne cessent d’augmenter à Paris, l’attractivité de Saint-Denis auprès de ménages ne pouvant plus se loger dans la capitale risque de décupler en même temps que l’instauration du Grand Paris Express. Saint-Denis va par ailleurs accueillir une partie des épreuves des Jeux olympiques de 2024, événement qui va transformer la ville non seulement momentanément mais aussi de façon plus pérenne. Le quartier qui abrite le Stade de France sera particulièrement touché, avec la mise en place d’un village olympique synonyme notamment de logements pour les délégations. Ces nouvelles infrastructures vont engendrer une hausse des prix sur la pierre, avec un prix au m2 qui pourrait grimper de 30 % à l’horizon 2024.

Saint-Denis, perspective depuis le canal et vue sur le stade au loin. A. Chakraverty, CC BY

La hausse des prix du logement ne concerne qu’une petite partie de la ville pour le moment. Mathilde Costil, dans sa thèse portant sur les politiques de résorption du logement insalubre à Saint-Denis, explique que La Plaine est le quartier dont la mutation est la plus avancée. La partie nord de ce quartier, qu’elle qualifie de « nouvelle petite Défense », est déjà partiellement gentrifiée.

Les candidats aux municipales s’attendent à ce que les deux « grands projets » que sont le Grand Paris Express et les Jeux olympiques fassent prendre à l’ensemble de la ville un tournant similaire à celui que connaît actuellement La Plaine. Certains déplorent cette perspective, tandis que d’autres l’appellent de leurs vœux.

Les trois principaux candidats, Mathieu Hanotin (PS), Laurent Russier (PC) et Bally Bagayoko (LFI), sont un bon exemple de cette différence de points de vue vis-à-vis de l’évolution de la ville. Tous trois de gauche, ils mobilisent le logement comme enjeu de différenciation entre leurs programmes. Là où Bagayoko, et, dans une moindre mesure, Russier, se positionnent explicitement en candidats des classes populaires, assurant notamment de maintenir un taux de logement social autour de 40 %, Hanotin s’adresse aux classes moyennes plus ou moins nouvellement arrivées dans la ville et préconise de s’écarter du « totem des 40 % » de logement social. Les candidats ont exposé leurs positions sur ce sujet lors d’un débat organisé par France 3, en février.

Municipales à Lille : un traitement technique du logement ?

À Lille, contrairement aux deux villes déjà citées, le logement est abordé de façon essentiellement technique et peu politisée. Les candidats utilisent moins qu’ailleurs le logement comme un moyen de séduction d’un électorat à conquérir et s’inscrivent plutôt dans une démarche de gestion d’un sujet complexe. De plus, la question du logement est en partie écrasée par l’agenda écologique, dont l’actualité est criante : Lille fait partie des villes les plus polluées de France et les Hauts-de-France constituent, selon certains chercheurs, la région la plus polluée du pays.

Si la gentrification n’est pas au cœur de la campagne municipale à Lille, c’est parce qu’il existe des problématiques propres au marché du logement lillois, comme la disponibilité de logements.

En effet, 16 000 personnes sont en attente d’un logement, et la ville compte environ 8000 logements vacants selon les chiffres de 2017 donnés par La Voix du Nord. De plus, cet écart entre l’offre et la demande de logements contribue à la hausse des prix de l’immobilier.

Mais cette thématique est abordée de façon plus technique que politique, dans la mesure où le champ d’action des pouvoirs publics en la matière est contraint par la grande complexité des procédures de remise sur le marché de logements vacants.

Les candidats aux élections municipales de 2020 à Lille, (en partant de la gauche) Marc Philippe Daubresse (LR), Violette Spillebout (LREM), Julien Poix (France Insoumise), Stéphane Baly (ELLV) et Martine Aubry (PS), assistent à un débat public avec d’autres candidats, bâtiment de l’école Sciences Po, le 25 février 2020. François Lo Presti/AFP

L’actuelle maire sortante, Martine Aubry, a veillé à ne pas s’inscrire dans un « mono-agenda » écologique et à toujours rappeler son attachement à la mixité sociale par le logement. Lors d’une réunion publique à Wazemmes le 24 février, quartier lillois érigé en modèle de mixité sociale, la maire a déclaré :

« On a gardé les catégories populaires dans la ville, on fait de la mixité, on en est fier. »

Julien Poix, candidat Insoumis à la mairie de Lille, a lui mené une campagne sous le signe de la défense des classes populaires, notamment en prônant des mesures très fortes telle que l’instauration d’un taux de 70 % de logements sociaux dans la ville. Quant à Stéphane Baly, candidat écologiste, son positionnement sur la question du logement est assez proche du candidat écologiste bordelais, puisque lui aussi propose un encadrement des loyers privés. Une ligne de démarcation se dessine donc entre, d’un côté, ces trois candidats de gauche – Martine Aubry, Julien Poix et Stéphane Baly – et, de l’autre, les candidats En marche (Violette Spillebout) et Les Républicains (Marc-Philippe Daubresse), qui se montrent beaucoup moins volontaristes et ambitieux dans les mesures de leurs programmes en faveur du logement.

La flexibilité sur les loyers, un enjeu du débat

Alors que l’incertitude plane encore autour de l’organisation d’un second tour voire d’un premier tour des élections municipales, la thématique du logement sera certainement cruciale dans les stratégies des candidats.

Face à la demande de l’association Droit au logement de « moratoire » sur les dettes locatives, c’est-à-dire la possibilité de reporter le paiement de son loyer, les candidats vont devoir se positionner.

L’enjeu électoral guidera en partie cette prise de position : les habitants concernés par ce « moratoire » constituent-ils une base électorale solide ? Le déconfinement pourrait bien être synonyme d’une mise à l’agenda tant municipal qu’électoral de la question du logement et des loyers, avec un cadrage influencé par les conséquences de la crise de la Covid-19 sur la population.

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