“Tapera meningkatkan kemampuan masyarakat untuk menjangkau harga rumah tersebut, melalui apa? Melalui penurunan suku bunga, yang pada akhirnya menurunkan besaran angsuran bulanan peserta. Jadi, perhitungan kami terdapat selisih angsuran sebesar sekitar Rp 1 juta per bulan, jika mengambil satuan rumah susun dengan asumsi 300 jutaan. Peserta akan mendapatkan benefit pengembalian tabungan, beserta hasil pemupukannya hanya dengan Rp 2,1 juta. Kalau Rp 3,1 juta angsuran bank konvensional itu angsuran doang, enggak pakai tabungan, ini Rp 2,1 juta plus tabungan dikembalikan pada masa KPR-nya selesai.”
Komisioner Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera), Heru Pudyo Nugroho, dalam konferensi pers di Gedung Kantor Staf Presiden (KSP) di Jakarta, 31 Mei 2024.
Heru menjelaskan bahwa cicilan KPR akan lebih mudah jika pakai Tapera. Ini karena Tapera akan meningkatkan kemampuan masyarakat untuk menjangkau harga rumah melalui skema penurunan suku bunga angsuran.
The Conversation Indonesia berkolaborasi dengan Faaza Fakhrunnas, dosen Ilmu Ekonomi dari Universitas Islam Indonesia, untuk menganalisis pernyataan Heru tersebut.
Benar tapi cacat logika ekonomi
Faaza menuturkan bahwa pernyataan Heru tersebut benar, namun sebagian tidak menggunakan logika ekonomi yang tepat.
Undang-Undang No. 4 Tahun 2016 tentang Tabungan Perumahan Rakyat pasal 3, misalnya, menjelaskan bahwa tujuan Tapera adalah untuk menghimpun dan menyediakan dana murah jangka panjang yang kemudian dijelaskan sebagai suku bunga terjangkau, yang bertujuan untuk menanggulangi ketidaksesuaian antara jangka waktu sumber biaya dan jangka waktu pengembalian atau tenor kredit pemilikan rumah.
Dalam prinsip ekonomi keuangan, penggunaan suku bunga yang lebih rendah dimungkinkan untuk dapat dilakukan ketika BP Tapera menerapkan skema penjaminan kepada peserta Tapera atas pembiayaan yang dilakukan oleh bank atau lembaga pembiayaan yang telah ditunjuk.
Namun demikian, suku bunga yang rendah tidak selamanya menghasilkan jumlah angsuran yang lebih rendah. Hal ini dikarenakan kenaikan harga hunian yang naik jauh lebih tinggi dibandingkan dengan jumlah gaji, iuran, dan bagi hasil yang diperoleh peserta Tapera. Apalagi dalam Pasal 27 UU tersebut menyatakan bahwa pembiayaan/ pembangunan/perbaikan perumahaan hanya diperuntukkan kepada masyarakat berpenghasilan rendah.
Fokus permintaan, lupa penawaran
Pada triwulan I 2024, Bank Indonesia (BI) menyatakan bahwa terdapat kenaikan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) di pasar primer sebesar 1,89% year-on-year (yoy). Survei tersebut dilakukan di 18 kota yang telah ditentukan oleh BI. Namun, di beberapa kota, kenaikan tersebut lebih besar, misalkan saja di Pontianak (4,68%), Batam (4,58%) dan Jabodetabek-Banten (2,97%). Kenaikan harga properti di pasar sekunder tentu lebih besar, terutama pada hunian residensial kecil hingga menengah.
Tapera mungkin dapat menurunkan tingkat suku bunga pembiayaan perumahan, namun bagi masyarakat berpenghasilan rendah, pembayaran angsuran akan tetap sulit, mempertimbangkan harga hunian yang terus naik setiap tahun.
Dengan kata lain, Tapera hanya berfokus pada penyelesaian pembiayaan pada aspek permintaan (demand), tetapi tidak pada aspek penawaran (supply) yang menyangkut tingkat ketersediaan perumahan yang masih kurang dibandingkan dengan kebutuhan masyarakat.
Jika perbaikan pada aspek permintaan tidak diimbangi dengan ketersediaan hunian yang sesuai, maka kenaikan harga hunian pun akan mengalami kenaikan. Hal ini membuat harga hunian semakin tidak terjangkau oleh masyarakat berpenghasilan rendah.
Artikel ini merupakan hasil kolaborasi program Panel Ahli Cek Fakta The Conversation Indonesia bersama Kompas.com dan Tempo.co, didukung oleh Aliansi Jurnalis Independen (AJI).