La falta de vivienda para alquiler residencial, el aumento del precio de la existente y el incremento del precio de la vivienda de primera ocupación como opción de compra están provocando en España, pero también en muchos otros lugares del mundo tensionados por la industria turística, una grave crisis social. Esta afecta principalmente a las clases medias y bajas, que ven mermada su capacidad de ahorro, inversión, movilidad laboral y crecimiento familiar, convirtiendo este problema en una de las principales preocupaciones de la sociedad española.
Su difícil solución no podrá plantearse exclusivamente desde acciones legislativas, sino que necesariamente deberá tener en cuenta a la sociedad civil e incluir medidas legales y de apoyo a las administraciones locales para que puedan hacer valer la legalidad y desarrollar con eficacia los suelos urbanos y urbanizables disponibles.
Las recientes movilizaciones sociales y manifestaciones, como las acaecidas el 20 de abril en Canarias, han puesto al turismo en el foco del problema social.
Como señalan múltiples investigadores, el turismo desmedido provoca congestión y presión sobre las infraestructuras y servicios públicos, degradación del patrimonio natural y cultural, impacto en la identidad local, gentrificación y aumento de los precios de la vivienda y desigualdad socioeconómica en los territorios. Todo ello deriva en un creciente malestar ciudadano que desemboca en el fenómeno llamado turismofobia, que hace necesario plantear un nuevo modelo urbano sostenible para las ciudades turísticas.
Frente a soluciones populistas y cortoplacistas, es necesario acercarnos a uno de los principales orígenes del conflicto relacionado con los graves incumplimientos de la normativa urbanística sobre la separación de usos incompatibles del suelo, como son el residencial y el de la industria turística, y de los procedimientos de control exigibles a las administraciones.
Airbnb y el oxímoron de las viviendas vacacionales
Plataformas como Airbnb han facilitado el alquiler con fines turísticos de viviendas construidas en suelo reservado para usos residenciales, generando múltiples distorsiones del mercado y del uso de los servicios públicos, a la par que incipientes conflictos sociales e identitarios en las ciudades.
Así como cualquier persona puede entender que no es posible saltarse la ley e instalar una granja avícola en un piso por los evidentes conflictos que este uso ocasionaría, es necesario entender que el uso turístico debe estar reservado a la planta hotelera previamente definida en la planificación urbanística del territorio y de nuestras ciudades.
Se podría alegar que un piso o dos ofrecidos en alquiler vacacional o de corta estancia en un edificio de viviendas colectivas no supone gran problema, pero una vez que se permite este modelo habitacional es inviable su limitación. ¿Quiénes serían los privilegiados propietarios que podrían ofrecer en alquiler vacacional su vivienda?
El desarrollo e implementación del concepto de las viviendas turísticas puede tener sentido para aportar economía turística a los entornos rurales, ayudando así a restaurar y rehabitar caseríos históricos. Haberlo permitido en los entornos urbanos ha sido el gran error de nuestra sociedad, que están pagando, sin haberlo provocado, las generaciones jóvenes. Muchos no pueden independizarse por la escalada de precios de las viviendas causada por la permisividad de los ayuntamientos a la hora de poner coto a los usos turísticos en edificación residencial.
Las soluciones legislativas
En Canarias se ha introducido el concepto de “establecimiento extrahotelero”, que engloba los usos residenciales turísticos con nuevas etiquetas como las viviendas vacacionales. Sin embargo, estos parches no vienen más que a consolidar el problema sin intención de solucionarlo, pues lo que hacen es modificar el uso del suelo residencial por el de uso para la industria turística.
También, ante la grave falta de vivienda en Canarias, desde el Gobierno de la comunidad autónoma se ha propuesto permitir el desarrollo de viviendas en suelo rústico con la complejidad que esto supone en la imbricación y sostenibilidad de los servicios e infraestructuras públicas. No deberíamos trasladar los problemas de desarrollo, consolidación y gestión del suelo urbano al espacio rural.
Mejor camino lleva el Anteproyecto de Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, el cual plantea, entre otras, tres medidas de calado que bien podrían extenderse al resto del territorio español:
Que el 90 % de la edificabilidad residencial deba destinarse a domicilio permanente.
La prohibición de dar un uso turístico a una vivienda protegida.
Que las viviendas de nueva construcción deban destinarse como mínimo 10 años a un uso residencial.
Los ayuntamientos de los territorios tensionados turísticamente tienen graves problemas para hacer frente, desde sus oficinas técnicas, a las crecientes demandas ciudadanas de promoción y construcción de viviendas tanto para uso residencial como turístico, con retrasos en la concesión de licencias que llegan a los tres años en algunos casos, perdiéndose así inversiones valiosas que facilitarían el desarrollo económico y social.
Para poner solución a estos problemas es necesaria una redefinición y acotación de los usos turísticos, la estructuración del mercado turístico y el apoyo a las oficinas técnicas urbanas de las administraciones locales con organismos supramunicipales como pueden ser los colegios de arquitectos.
También desde diferentes gobiernos autonómicos se está facilitando la transformación de locales comerciales en vivienda vacacional. Esta solución debería hacerse con claras restricciones como, por ejemplo, que no se pueda permitir en áreas comerciales y en centros de ciudad e históricos, además de que no se pudiera realizar en edificios con un solo local comercial para no afectar a la oferta de comercios de barrio ni subir de este modo los alquileres de espacios comerciales debilitando las posibilidades de lograr la tan ansiada ciudad de los 15 minutos.