La Ville de Montréal vient de déposer son nouveau Règlement sur l’inclusion de logements sociaux pour appuyer sa Stratégie d’inclusion de logements abordables.
Ce nouveau règlement est motivé par une modification à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme apportée par le Gouvernement du Québec en 2017. Elle permet aux municipalités d’assujettir l’émission de permis de construction résidentielle à la conclusion d’une entente sur l’offre de logement social.
La Ville a finalement adopté une politique exigeant que chaque nouveau projet domiciliaire inclut 20 pour cent de logements sociaux, 20 pour cent de logements abordables et 10 à 20 pour cent de logements familiaux. Il s'agit de trois engagements pris par le parti de la mairesse Valérie Plante lors de la campagne de 2017.
En tant que chercheur en politiques publiques et taxation, je me suis intéressé à l'effet de cette politique sur le prix des logements neufs et à l'efficacité de l'approche adoptée par la Ville de Montréal.
Une hausse du prix des condos
Une telle exigence va augmenter significativement les coûts d’opération des promoteurs immobiliers, ce qui se traduira par une hausse du prix des logements neufs afin de compenser les pertes occasionnées par le nouveau règlement. Une étude du Groupe Altus avait avancé que cette nouvelle politique pourrait causer une augmentation de 16 pour cent du prix des logements neufs. Groupe Altus affirme maintenant que l'augmentation pourrait être plutôt de l'ordre de 3 pour cent à 5 pour cent puisque la Ville a augmenté ses subventions pour la construction de logements sociaux du Programme Accès Logis.
De son côté, Montréal évoque une augmentation du prix des condos de 4 pour cent pour les projets résidentiels qui ne sont pas actuellement soumis à la Stratégie d’inclusion de logements abordables dans les nouveaux projets résidentiels.
L’objectif de la Ville de Montréal de vouloir encourager un développement résidentiel mixte en augmentant l’offre de logements sociaux est tout à fait louable. Cet objectif vise à générer une plus grande cohésion sociale et à combattre la ségrégation résidentielle. Cependant, la voie que semble vouloir emprunter la Ville pour atteindre cet objectif n’est certainement pas la plus efficace d’un point de vue économique.
L’adoption du nouveau règlement se traduit par une taxe implicite d'environ 4 pour cent sur les logements neufs. Si cette hausse parait peu élevée en pourcentage, elle n'en demeure pas moins significative en dollars. Par exemple, pour un condo de 400 000 dollars, elle correspond à un montant de 16 000 dollars (18 400 dollars en incluant les taxes de vente), une portion significative d'une mise de fond.
Montréal pénalisée au profit de la banlieue?
Puisque cette hausse ne concerne que le marché du territoire de la Ville de Montréal, elle aura des effets pervers sur la décision de localisation des ménages. On pourrait assister à une migration accrue vers les banlieues.
Entre le 1er juillet 2017 et le 30 juin 2018, la Ville de Montréal a perdu 1,24 pour cent de sa population, soit sa plus forte baisse de la décennie. Cette décroissance s’est faite au profit des régions périphériques de Montréal (le 450). Une politique qui augmenterait de plus de 4% le prix des logements neufs risque fort d’accélérer cet exode vers les banlieues.
Et cet exode n’est pas sans coût. L’étalement urbain qui en découlerait aurait des effets sur les déplacements, les infrastructures de transport public et routier, et évidemment sur les émissions de carbone. Comme un des objectifs avoués de la mairesse de Montréal, Valérie Plante, est d’inciter les gens à vivre près de leur milieu de travail, l’élaboration de cette politique est pour le moins paradoxale : elle créerait une hausse notable des prix des logements neufs à Montréal qui mènera à un exode accru vers les banlieues, et donc à un éloignement du lieu de travail pour plusieurs ménages.
Une solution: répartir le fardeau fiscal
Si la Ville de Montréal désire favoriser l’accessibilité de logements abordables aux ménages moins nantis, quelle politique lui permettra-t-elle d’atteindre son objectif ?
Il est clair que la politique choisie sera coûteuse. Il importe donc que la politique optimale soit telle que son financement minimise les effets négatifs sur les contribuables, c’est-à-dire, qu’il doit minimiser les distorsions dans les décisions des contribuables.
La politique suggérée par la Ville de Montréal ne remplit définitivement pas ce mandat. Pour réduire les distorsions dans le marché immobilier et minimiser l’effet sur les décisions des ménages, il importe de financer la politique choisie à même les fonds généraux de la Ville. Cela permettrait de répartir le fardeau fiscal sur l’ensemble des contribuables. Ce serait nettement préférable à le faire supporter aux seuls nouveaux propriétaires.
La Ville procéderait elle-même à l’achat de logements neufs auprès des promoteurs au prix du marché et les convertirait en logements sociaux ou abordables.
Évidemment, une telle stratégie fiscale serait plus coûteuse (financièrement) pour la Ville, puisqu’elle devrait débourser directement pour l’achat de logements neufs alors que l’imposition d’un règlement comme elle compte le faire n’a pas d’incidence fiscale directe.
Plus de transparence
Il n’en demeure pas moins que le règlement créerait des inefficacités dans le marché des logements neufs et aurait des incidences sur l’étalement urbain. Ces conséquences seraient socialement plus coûteuses que celles créées par l’achat de logements neufs par la Ville financé à même les revenus généraux.
On peut mentionner un autre avantage non négligeable de la stratégie fiscale suggérée ici : celui de la transparence. Les coûts de la politique de logements abordables et sociaux seraient directement observables par les citoyens alors que ceux induits par le règlement proposé par la Ville seraient en grande partie occultés dans le marché des logements neufs.
La transparence de toute politique et de son financement est une vertu, puisqu'elle permet aux citoyens d’évaluer la pertinence et l’efficacité d'une politique.