Una de las decisiones económicas más importantes que deben tomar las familias es si compran o alquilan su vivienda. Por una parte el elevado importe que comporta una compra inmobiliaria, pero también el sumatorio del alquiler durante décadas, son factores que pueden condicionarles en el corto y en el largo plazo, económicamente hablando. ¿Qué factores se deben tener en cuenta ante esta disyuntiva?
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Hipoteca y tipos de interés
Un primer factor debería ser la fuente de financiación para la compra del inmueble. Esto es, el coste de la hipoteca. Un porcentaje muy relevante de las hipotecas comercializadas en España tienen como índice de referencia el Euribor.
Tras más de un lustro de tipos de interés negativos, la política monetaria aplicada por el Banco Central Europeo para controlar la inflación ha revertido los tipos de interés a positivos y superiores a la inflación, y se prevé que no se vean en el futuro cercano tasas de interés negativas.
Por tanto, el coste de la financiación de la compra de vivienda se ha encarecido respecto a los costes habituales de hace unos años. Aunque también se puede contratar una hipoteca a tipo fijo, ésta también tiene en cuenta el tipo de interés del momento y condena a los que la han firmado a pagar un tipo de interés alto, normal o bajo –respecto al tipo de interés futuro– durante décadas.
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Ayudas al alquiler
En el caso español también es conveniente analizar las ayudas públicas para fomentar el alquiler de la vivienda. No obstante, estas ayudas no estimulan la oferta sino la demanda de alquiler y favorecen el aumento de los precios.
Diferentes artículos científicos han analizado los mercados inmobiliarios de distintos países (España, Gran Bretaña y Francia) y han visto que, de forma significativa, parte de dichas ayudas van a parar a los arrendadores, que tienden a aumentar el precio del alquiler tras el anuncio de las ayudas gubernamentales.
Control de precios
Un tercer factor a tener presente es el relativo a las medidas de control de precios, como los implementados recientemente en España. Una iniciativa legislativa de contención de precios similar ya se implantó en Cataluña en 2020.
Si bien pueden usarse argumentos políticos para defender estas iniciativas, diversos artículos científicos llevados a cabo en diversas ciudades (Berlín, San Francisco, Nueva York o la Cambridge de Massachusets, entre otras) demuestran que estas medidas consiguen el efecto contrario.
Y es que muchos propietarios perciben inseguridad jurídica al verse limitados en su capacidad de negociación de los precios y retiran del mercado de alquiler su propiedad inmobiliaria, De este modo, se reduce la oferta, lo cual supone un aumento de precios del alquiler, una reducción del mantenimiento de los inmuebles o un endurecimiento de las condiciones de acceso al alquiler.
A este respecto, cabe señalar que las políticas que aumentan la oferta, tales como el aumento de viviendas públicas destinadas al alquiler, reducirían de facto el precio del alquiler, estabilizando sus precios. Si bien esta política es más eficiente, sus resultados son a largo plazo.
El precio de alquilar o comprar
No obstante, el factor más importante es, sin lugar a dudas, el del precio de ambas opciones. A este respecto, cabe decir que ambas alternativas están actualmente en subida libre. Así pues, por ejemplo, el precio de alquiler en algunas ciudades españolas ha experimentado crecimientos superiores al 20 % en el horizonte temporal comprendido entre el 2015 y el 2022, si bien su distribución geográfica ha sido desigual. Del mismo modo, en los últimos años el precio de compra de vivienda ha aumentado de forma muy considerable.
¿Es posible una decisión objetiva?
Muchos factores entran en juego a la hora decidir si alquilar o comprar una vivienda. Para modelizar estos factores, proponemos el «Método del Capital Final©», que proporciona una metodología para poder tomar una decisión objetiva en el largo plazo, aunque hay que tener en cuenta las circunstancias particulares de cada individuo.
Este método compara el capital que iremos acumulando si optamos por comprar con el que tendríamos si alquilásemos. Se asume que partimos de un mismo importe que destinaremos a la entrada, impuestos y gastos en el caso de la compra y a la inversión de activos financieros en el caso del alquiler. El capital inicial se ajusta anualmente y se capitaliza para llegar a un capital final. Entonces se compara cuál es mayor. De este modo, teniendo en cuenta las circunstancias particulares de cada individuo, se puede tomar una decisión objetiva.
Si bien es cierto que la decisión entre comprar o alquilar una vivienda es una de las más importantes que una familia puede tomar, también es una de las más inciertas. Esto es así por la cantidad de factores que hay que tener en cuenta y por lo impredecible de su evolución futura.