El atractivo de las capitales y grandes ciudades europeas es innegable. Durante décadas, la gente ha acudido a ellas para trabajar en la industria, crear empresas y buscar una mejor calidad de vida.
Aunque los barrios céntricos y acomodados de las grandes ciudades europeas siempre han sido caros, las zonas que antes estaban pobladas por hogares de clase trabajadora se han aburguesado, convirtiéndose en el hogar de profesionales con altos ingresos y expulsando a los residentes que no pueden permitirse el aumento de los alquileres.
En algunas ciudades, esto se ve agravado por el hecho de que las propiedades residenciales se dedican a alquileres turísticos, así como por el creciente número de nómadas digitales: personas que se desplazan y trabajan a distancia, y que suelen percibir un salario muy superior a la media local.
Como resultado, muchas ciudades se han vuelto invivibles para quienes crecieron en ellas. Un claro ejemplo es Portugal: el salario mínimo mensual del país es de 820 euros, pero un estudio de 25 m² en Lisboa puede costar fácilmente entre 700 y 800 euros al mes, y se prevé que los precios aumenten aún más este año.
La situación se reproduce en toda Europa. En casi todos los países, incluso un pequeño apartamento de un dormitorio está fuera del alcance de los asalariados con sueldos bajos: de media, alquilar uno les supondría el 40 % de su sueldo.
La inversión extranjera afecta a los precios de compra y alquiler
Desde 2010 hasta el segundo trimestre de 2023, la UE ha sido testigo de un aumento significativo del valor de la propiedad, con los precios de la vivienda subiendo un 46 % y los alquileres un 21 %.
Un análisis más detallado revela que en el segundo trimestre de 2023, en comparación con el mismo periodo de 2010, los precios de la vivienda superaron los aumentos de los alquileres en 20 de los 27 Estados miembros de la UE. En todos los países de la UE, así como en el Reino Unido y Noruega, los precios de compra han subido desde 2013 a tasas muy superiores a la inflación o a los aumentos salariales.
La inversión extranjera desempeña un papel enorme en los precios de compra. Los inversores internacionales –en su mayoría procedentes de Estados Unidos y Asia– consideran los inmuebles europeos como una inversión segura y rentable, sobre todo en países políticamente estables con economías sólidas. Esta demanda externa ejerce presión sobre la oferta de viviendas, lo que hace subir los precios.
Los mercados de alquiler están más regulados, con medidas como la limitación temporal o permanente de los alquileres en algunas zonas, lo que los hace menos vulnerables a los caprichos de la inversión extranjera. Por lo tanto, los alquileres medios han aumentado más lentamente, correspondiendo aproximadamente a la inflación acumulada durante el mismo período.
Sin embargo, una media continental amplia oculta la subida vertiginosa de los precios de los alquileres en algunas zonas. En la ciudad española de Valencia, por ejemplo, el alquiler se ha disparado un 19,4 % sólo en el último año, y otras ciudades como Málaga y Barcelona registran aumentos superiores al 10 % en el mismo periodo.
Italia, Francia y, sobre todo, Irlanda también han visto cómo los precios subían hasta niveles insostenibles en los últimos años.
Conviene tener en cuenta que los precios de compra acabarán provocando un aumento de los alquileres medios, ya que los inversores que buscan rentabilidad en viviendas más caras repercuten el coste en los inquilinos. Muchos países europeos tienen leyes que prohíben el aumento de los alquileres en determinados periodos o bajo ciertas condiciones, pero éstas sólo pueden ralentizar el proceso, y a menudo se eluden mediante tácticas agresivas de desahucio.
La “turistificación” y otros factores
Un obstáculo importante a la hora de abordar la crisis de la vivienda es que los factores que influyen en los cambios demográficos y económicos varían mucho entre las distintas regiones y ciudades, así como entre las distintas generaciones y niveles de renta. Esto dificulta que la legislación de la UE, o incluso la nacional, señale los problemas y ofrezca soluciones definitivas.
En España, por ejemplo, la industria turística tiene un impacto significativo en los precios de la vivienda. A finales de 2023, el precio medio de la vivienda en 64 ciudades turísticas era de 2 943 euros/m², frente a los 1 689 euros/m² de las zonas no turísticas. Entre el cuarto trimestre de 2014 y el cuarto trimestre de 2023, los precios de la vivienda en las ciudades turísticas españolas aumentaron un 61 %, mientras que el incremento en otras zonas fue del 38%.
Sin embargo, la crisis de la vivienda en Europa no puede achacarse únicamente al turismo: en algunas zonas, el problema se deriva de la simple falta de nuevas viviendas. En Dublín, los jóvenes profesionales luchan por encontrar vivienda debido al aumento de los precios y a la escasez de opciones asequibles.
De hecho, muchos culpan a los precios de la vivienda de la actual “fuga de cerebros” de Irlanda: un éxodo de jóvenes profesionales con estudios que abandonan el país en busca de mejores oportunidades.
En lo que respecta a los precios de compra, el aumento de los costes de financiación, como los tipos hipotecarios y los depósitos, supone otro serio desafío. Aunque en última instancia se deben a las medidas de los bancos centrales para mitigar el aumento de la inflación, tienen un enorme impacto en la asequibilidad de la vivienda.
Mi investigación ha predicho que el aumento de las herencias provocará un descenso a largo plazo en la firma de hipotecas entre la Generación Z, pero esto no sirve de consuelo a aquellos que actualmente se enfrentan a una ardua batalla para firmar una hipoteca, por no hablar de pagarla.
¿Sabemos cuándo (o si) podría terminar?
Por desgracia, mientras el atractivo de las capitales europeas siga siendo fuerte, es poco probable que se invierta la tendencia al alza del valor de la vivienda.
La atracción magnética de las áreas metropolitanas no sólo repercute en los precios de la vivienda en las propias ciudades, sino también en las regiones donde éstas se ubican, ampliando así la brecha económica con zonas menos dinámicas. Por lo tanto, el aumento de los precios inmobiliarios puede dar lugar a una distribución desigual de la riqueza a largo plazo, lo que afectará negativamente al empleo y al comercio en las regiones que carecen de un gran centro urbano.
En grandes ciudades como París, Londres, Madrid y Bruselas, así como en innumerables ciudades de tamaño medio, el estancamiento de los salarios está alejando del centro de las ciudades a los residentes de toda la vida, que a su vez empujan a otros residentes aún más lejos del centro. Este cambio afecta de manera desproporcionada a los hogares jóvenes –en particular a los que compran por primera vez, que encuentran el mercado cada vez más fuera de su alcance– y a las familias que luchan por encontrar viviendas de tamaño adecuado a sus necesidades.
El cambio que se está produciendo en los mercados inmobiliarios está alterando drásticamente el tejido socioeconómico de las ciudades europeas, y no parece que vaya a frenarse.